Wypowiedzenie wysłane SMS-em jest nieważne

Residential Tenancies Board (RTB) orzekł, że eksmisja pary mieszkającej w hr. Waterford z wynajmowanego mieszkania we wrześniu ub. r. była niezgodna z prawem. Wypowiedzenie wysłane za pośrednictwem wiadomości tekstowej uznano za nieważne. Wynajmujący musi teraz zapłacić najemcom odszkodowanie za nielegalną eksmisję w wysokości 5250 euro.

W sierpniu 2023 r. Aaron Madigan i jego narzeczona Grace Long otrzymali wiadomość tekstową wysłaną przez przedstawiciela wynajmującego, informującą ich o wezwaniu do opuszczenia lokalu na miesiąc przed terminem eksmisji.

Madigan powiedział „The Journal”, że na początku najmu jego landlord poprosił go o podpisanie umowy licencyjnej. Taki dokument jest powszechnie stosowany, gdy osoba wynajmuje pokój w mieszkaniu zamieszkałym przez właściciela. W ramach tego typu umowy, właściciel domu nie jest prawnie zobowiązany do zarejestrowania się jako wynajmujący w RTB, ponieważ zakłada się, że najemca będzie mieszkał „z” właścicielem pod tym samym adresem.

Poszkodowany twierdzi jednak, że on i jego narzeczona byli jedynymi lokatorami nieruchomości z jedną sypialnią przez cały okres ich sześciomiesięcznego pobytu.

Według Madigana, nigdy nie spotkał właściciela osobiście, gdy wynajmował od niego nieruchomość. Miał do czynienia jedynie z zięciem landlorda, który poinformował go, że wynajmujący mieszka za granicą.

Poszkodowany powiedział, że organizacja lokatorska Threshold i Community Action Tenants Union (CATU) doradziły mu, że może korzystać z tych samych praw, co zwykły najemca ze standardową umową najmu.

Zgodnie ze stroną internetową Residential Tenancies Board, zawiadomienie najemcy o wypowiedzeniu umowy najmu i opuszczeniu nieruchomości (zwykle nazywane „Notice of Termination” lub „Notice to Quit”) musi być sporządzone na piśmie, podpisane przez wynajmującego lub wyznaczonego przez niego agenta. Musi też określać datę, w której zawiadomienie zostało wysłane lub dostarczone najemcy.

Wynajmujący muszą również wysłać kopię zawiadomienia do RTB w tym samym dniu, w którym dostarczyli je najemcy.

Minimalne okresy wypowiedzenia w celu opuszczenia nieruchomości wynoszą 90 dni w przypadku aktualnych umów najmu trwających krócej niż 6 miesięcy, 152 dni w przypadku aktualnych umów najmu trwających dłużej niż sześć miesięcy, ale krócej niż rok oraz 180 dni w przypadku aktualnych umów najmu trwających od 1 do 7 lat. W przypadku istniejących umów najmu trwających od 7 do 8 lat lub dłużej niż osiem lat minimalne okresy wypowiedzenia wynoszą odpowiednio 196 i 224 dni.

Madigan złożył sprzeciw wobec eksmisji do RTB, a na rozprawie 22.04.2024 r. Komisja uznała, że zawiadomienie o eksmisji wysłane do Madigana i Long za pośrednictwem wiadomości tekstowej SMS było nieważne zgodnie z sekcją 62 Ustawy o najmie mieszkaniowym.

Komisja stwierdziła również, że wynajmujący, który nie został wymieniony z nazwiska, naruszył sekcję 12 ustawy o najmie lokali mieszkalnych (2004) „poprzez zakłócanie spokojnego i wyłącznego zajmowania mieszkania przez najemców”.

Co więcej, zarząd stwierdził, że tak zwana umowa licencyjna pomiędzy wynajmującym a najemcą nie odzwierciedlała rzeczywistości warunków mieszkaniowych, a zatem kwalifikowała się jako „najem” w rozumieniu Residential Tenancies Act (2004).

Madigan powiedział, że chociaż 5,260 euro nie pozwala na kupno nowego domu, to ma nadzieję, że niedawne orzeczenie RTB zniechęci innych wynajmujących do postępowania w ten sposób z najemcami w przyszłości.

BB